(요즘) 증권사 부동산 PF 진행상황은? 대형사와 중형사의 방향성 차별화

♧370번째 이야기

📘 유안타증권  리포트 참고(2025.06.05 기준)

🏗️ 부동산 PF 시장, 구조조정 국면에서 재편 중

2024년 말 기준 금융기관의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 익스포저는 약 146조원에 이르렀고, 여기에 토지담보대출 및 새마을금고 보유분까지 포함하면 총 202조원 수준으로 집계된다. 이는 2023년 말 231조원 대비 약 29조원 감소한 수치로, 금융당국이 주도한 부실 자산 정리와 구조조정 정책의 효과가 점진적으로 반영되고 있는 모습이다.

특히 증권사의 경우, 토지담보대출은 취급하지 않지만 본 PF 24조원, 브릿지론 7조원으로 총 31조원가량의 익스포저를 보유하고 있다. 이는 2024년 6월 말 대비 소폭 증가한 수치로, 대형사를 중심으로 PF 취급이 점차 재개되고 있다는 의미로 해석된다.

⚠️ 건전성 악화 지속… PF 자산 리스크 상존

2022년 이후 부동산 경기의 급격한 둔화는 PF 자산의 건전성 악화로 직결되었다. 특히 은행과 보험업권은 상대적으로 건전성이 양호한 반면, 증권사와 캐피탈, 저축은행 등 제2금융권은 여전히 높은 리스크를 안고 있다. 2024년 12월 기준 증권사의 PF 연체율은 20.4%에 이르며, 고정이하여신비율 역시 업권 평균 대비 높은 수준을 기록하고 있다.

이에 따라 금융당국은 “질서 있는 연착륙”을 목표로 사업성 평가 기준 강화, PF 보증 확대, 캠코 펀드 신규 자금 대출 허용, 장기 연체 PF 자산의 강제 경공매 유도 등 다각적 정책을 추진하고 있다. 이러한 조치들은 PF 자산의 투명한 분류와 리스크 관리 강화에 중점을 두고 있다.

🏢 대형사 vs 중소형사, PF 리스크 격차 뚜렷

PF 자산 구성에서 대형사와 중소형사의 전략 차이는 뚜렷하다. 대형 증권사들은 상대적으로 안정적인 본 PF 중심의 투자 포트폴리오를 보유하고 있으며, 브릿지론의 비중은 23.5% 수준에 그친다. 이에 비해 중소형사들은 브릿지론 비중이 30.9%에 이르며, 중·후순위 채권의 비중도 월등히 높아 리스크 노출이 더욱 크다.

특히, 분양 전이나 비분양형 본 PF의 경우, 자산 회수 가능성이 낮아 향후 건전성 부담으로 작용할 가능성이 크다. 실제로 중소형사의 분양성과 저조 본 PF 비중은 20%로, 대형사의 8% 대비 두 배 이상이다. 게다가 중소형사의 비분양형 PF 중 56%가 물류센터에 집중되어 있다는 점도 우려 요인으로 지적된다.

💸 대손충당금 확대에도 수익성 회복 더뎌

2022년 이후 증권사 전반의 자산건전성 지표는 빠르게 악화되었고, 이로 인해 대손비용이 급증하였다. 특히 부동산 PF 관련 자산의 충당금 커버리지는 100%를 넘지 못하고 있으며, 일부 증권사의 경우 50% 이하로 떨어진 사례도 확인된다. 2023년을 기점으로 부실 사업장 정리 작업이 본격화되었지만, 아직도 충당금은 충분치 않다는 평가다.

이러한 리스크 누적은 수익성 악화로 이어졌다. 2024년 기준, 증권사 중 10곳 이상이 ROA(총자산이익률) 1%에 미달하고 있으며, IM·다올·SK증권 등 일부 중소형사는 당기순이익이 적자로 전환되기도 했다. 다만, 대형사들은 다양한 수익원 확보와 안정적인 포트폴리오 운용을 통해 상대적으로 양호한 실적을 유지 중이다.

🌐 해외 부동산 투자에서도 손실 현실화 조짐

국내 PF에 비해 상대적으로 정보가 부족한 해외 부동산 투자에서도 리스크가 확대되고 있다. 특히 미국과 유럽의 오피스 시장은 높은 공실률과 경기 둔화로 회수 가능성에 의문이 제기되는 상황이다. 보고서에 따르면, 2024~2026년 만기가 도래하는 해외 오피스 투자에서 증권사들은 평균 30%가량의 평가손실을 반영하고 있으며, 이는 향후 추가 대손으로 이어질 가능성이 있다.

💼 자본 및 유동성 지표는 '선방 중'

한편, 증권사들의 자본적정성 및 유동성은 대체로 양호한 수준을 유지하고 있다. 대형사의 경우 대부분 순자본비율이 1,000%를 초과하고 있으며, 중소형사도 500% 수준에서 방어하고 있다. 다만, 다올투자증권과 SK증권은 250% 이하로 낮아 위험요인이 존재한다.

유동성비율은 전체적으로 100%를 넘기고 있지만, 100% 초반에 머무는 경우가 많아 시장 불확실성 확대 시 재조정 필요성이 제기된다.

🧭 정책 변화와 증권사들의 방향성

2025년 하반기를 기점으로 부동산 PF와 관련한 규제는 한층 강화될 전망이다. PF 대출시 자기자본비율 기준 강화, 리스크 가중치 현실화, 대형 프로젝트에 대한 신용공여 한도 규제 등이 도입될 예정이다. 또한, 기관투자자의 신탁사업 참여 허용, PF 수수료 투명화, 책임준공 제도 개선 등 실무 관행에도 변화가 불가피할 것으로 보인다.

✅ 결론: 차별화 시대, 중소형사의 구조 전환이 핵심

유안타증권 보고서는 부동산 PF 구조조정과 관련해 “정책적 유연성과 자산 건전성 확보가 병행되어야 하며, 중소형사일수록 과감한 포트폴리오 전환이 필요하다”고 제언하고 있다. 대형사의 경우 위기를 기회로 삼아 시장 지위를 강화할 여지가 있으나, 중소형사는 리스크 노출이 커 향후 구조개편과 자본 확충, 그리고 수익 다변화가 필수적으로 요구된다.

📚 출처: 유안타증권 리서치센터 · 금융위원회 · NICE평가정보 · KIS정보서비스 등