(부동산) "토지거래허가제" 집중탐구, 강남3구,용산 재지정 논란 why?

♧176번째 이야기

토지거래허가구역 지정제도: 개념, 의의, 효과, 한계 및 최근 이슈 분석

1. 개념 및 의의

1.1 토지거래허가구역 정의

토지거래허가구역은 부동산 투기를 방지하고 지가 안정을 도모하기 위해 정부나 지방자치단체장이 지정하는 구역으로, 해당 지역 내 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 이는 부동산 시장의 과열을 방지하고 실수요자 중심의 거래를 촉진하기 위한 제도입니다.

1.2 제도 도입 배경

이 제도는 1979년 토지 투기가 극심해지면서 처음 도입되었습니다. 당시 부동산 가격 급등으로 인한 사회적 문제를 해결하고자 시행되었으며, 이후 필요에 따라 특정 지역을 대상으로 지정·해제되어 왔습니다.

2. 효과

2.1 부동산 투기 억제

토지거래허가구역 지정은 투기적 거래를 억제하여 부동산 시장의 안정을 도모합니다. 특히, 실거주 목적이 아닌 투기 목적의 거래를 제한함으로써 가격 급등을 방지합니다.

2.2 실수요자 보호

허가구역 내에서는 실거주 목적의 거래만 허용되므로, 실수요자들이 안정적으로 주택을 구입할 수 있는 환경을 조성합니다. 이는 주거 안정을 위한 긍정적인 효과로 평가됩니다.

2.3 시장 안정화

과열된 지역을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정은 거래량을 조절하고 가격 안정을 유도하여 부동산 시장의 균형을 유지하는 데 기여합니다.

3. 한계 및 문제점

3.1 재산권 제한

토지거래허가구역 지정은 개인의 재산권 행사를 제한하는 측면이 있습니다. 이는 헌법상 보장된 재산권과 거주 이전의 자유를 침해할 수 있다는 지적이 있습니다.

3.2 풍선효과

한 지역을 규제하면 인근 지역으로 투기 수요가 이동하는 풍선효과가 발생할 수 있습니다. 이는 전체적인 부동산 시장 안정화에 한계를 드러냅니다.

3.3 실효성 논란

일부 전문가와 시민들은 토지거래허가구역 지정이 부동산 시장 안정에 효과적이지 않다고 평가합니다. 실제로 서울시민을 대상으로 한 조사에서 약 45.6%가 효과가 없다고 응답했습니다.

4. 최근 이슈 및 사례

4.1 서울시의 토지거래허가구역 확대 지정

2025년 3월 19일, 서울시는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 아파트 약 2,200여 곳(총 110.65㎢)을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이는 최근 해당 지역의 아파트 거래량 급증과 가격 상승 조짐을 보이며 투기적 거래로 이어질 가능성이 높아졌기 때문입니다. 지정 기간은 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간이며, 시장 안정화를 위한 선제적 대응 차원에서 이루어졌습니다.

4.2 해제 이후 가격 상승 사례

2025년 2월, 서울시는 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동 일대 아파트 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했습니다. 그러나 해제 이후 한 달 만에 해당 지역 아파트 가격이 평균 13% 상승하는 등 가격 급등 현상이 나타났습니다. 이는 토지거래허가구역 해제가 부동산 가격 상승을 촉진할 수 있다는 우려를 불러일으켰습니다.

5. 결론 및 향후 전망

토지거래허가구역 제도는 부동산 투기를 억제하고 시장 안정을 도모하기 위한 중요한 수단입니다. 그러나 재산권 제한, 풍선효과, 실효성 논란 등 여러 한계가 존재합니다. 따라서 정부와 지방자치단체는 이러한 문제점을 보완하기 위한 정책적 노력을 지속해야 합니다. 특히, 시장 상황을 면밀히 모니터링하고, 실수요자 보호와 투기 억제 사이의 균형을 유지하는 것이 중요합니다. 향후에는 보다 정교하고 탄력적인 정책 운용을 통해 부동산 시장의 안정성과 공정성을 확보해야 할 것입니다.